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      保利地產:收購保利香港50%股權,開啟集團地產業(yè)務平臺整合

      類型:公司研究  機構:中金公司交易單元   研究員:張宇  日期:2017-12-04
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      事件

          保利地產11月30日晚發(fā)布公告,擬以現(xiàn)金方式收購保利集團持有的保利香港控股50%股權,成交價23.8億元,并將承接其27.7億元股東借款本金及利息。

          評論

          此收購意在整合保利集團境內地產業(yè)務。被收購標的保利香港控股當前持有保利置業(yè)39.66%股份(實際擁有40.39%表決權),通過此次收購保利地產將持有保利置業(yè)約20%股權。未來保利集團境內新增房地產開發(fā)項目將全數(shù)由保利地產為主進行開發(fā),保利地產與保利置業(yè)的潛在同業(yè)競爭問題將得以有效化解。

          收購價格極具吸引力。保利置業(yè)當前總土地儲備2050萬方,權益土儲1367萬方,按此次收購價格推算的權益土地成本每平米3676元。考慮保利置業(yè)今年房地產項目銷售均價13875元/平方米,凈負債245億,測算得到公司總資產值(GAV)約550億,凈資產值(NAV)300億左右,20%權益對應凈資產值約60億,此次51.5億元總成交代價對應NAV折讓14%。

          保利地產龍頭地位將進一步提升。保利置業(yè)今年銷售金額預計超350億元,相當于保利地產銷售規(guī)模的10%。此次交易將擴大保利地產在珠三角、西南等地區(qū)的業(yè)務規(guī)模,提升其在上海、寧波、南寧、貴陽、香港等市場的市占率,有利于進一步鞏固其行業(yè)龍頭地位。

          財務風險可控。保利地產三季度末在手現(xiàn)金651億元,而一年內到期借款和非流動負債僅188億元,此收購對公司現(xiàn)金償付能力無顯著影響。

          重申公司低估值、高增長推薦邏輯?紤]收購帶來的利潤和NAV增厚,我們上調2018年每股盈利預測2%至1.61元,上調每股NAV10%至14.4元。公司今明兩年業(yè)績累計增幅超50%,而當前股價僅對應10.0/7.8倍2017/18e市盈率(較新NAV折讓12.5%),估值顯著低于其他行業(yè)龍頭。我們維持推薦評級,上調目標價17%至16.56元,對應13.1/10.3倍2017/18e目標市盈率,較目前股價有31%上行空間,主要因收購帶來的公司業(yè)務布局擴大和市占率提升。

          風險

          房地產調控大幅加碼,業(yè)績增速不及預期。

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