周度觀點：7月新增居民中長期貸款概念股環(huán)同比走弱，反映交付擔憂、悲觀預期下購房意愿仍顯不足。本周地方偏松政策加碼，廊坊優(yōu)化限購、限售，據中國證券報報道，南京、蘇州等地亦陸續(xù)調降二套房首付。隨著“穩(wěn)市場”政策持續(xù)發(fā)力，預期穩(wěn)定下房地產有望溫和修復，但考慮銷售去化壓力仍在，修復進程或相對波折。開發(fā)板塊建議優(yōu)選銷售、投資占優(yōu)，有望率先受益行業(yè)復蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展龍頭股、中國海外發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團、濱江集團、越秀地產龍頭股、天健集團龍頭股等。物管板塊建議優(yōu)選關聯(lián)房企風險可控、規(guī)模優(yōu)勢漸成、市場化能力突出的央國企及優(yōu)質民企，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務、新城悅服務概念股、星盛商業(yè)等。同時建議關注地產產業(yè)鏈投資機會。

 

    政策環(huán)境監(jiān)測：1）廊坊優(yōu)化調整住房限購、限售政策；2）7月新增居民中長貸環(huán)同比走弱。

 

    市場運行監(jiān)測：1）成交延續(xù)回落，有望溫和修復。本周（8.6-8.12）新房成交2.6萬套，環(huán)比降24.4%；二手房成交1.5萬套，環(huán)比降3.9%。8月（截至12日）新房日均成交同比降29.7%，較7月收窄1.8pct。后續(xù)購房信心重塑仍需時日，政策推動下成交或溫和修復。2）改善型需求占比環(huán)比下降。2022年7月32城商品住宅成交中，90平以上套數占比環(huán)比降4.9pct至77.2%。3）庫存環(huán)比微升，短期維持穩(wěn)定。16城取證庫存10340萬平，環(huán)比升0.2%。短期銷售去化承壓、供給以銷定產情形下，絕對庫存或維持穩(wěn)定。4）土地成交回落、溢價率回升，一二線占比提高。上周百城土地供應建面3802.3萬平、成交建面3384.3萬平，環(huán)比降18.3%、降9.8%；成交溢價率6.5%，環(huán)比升2.9pct。其中一、二、三線成交建面分別占比11.1%、38.5%、50.3%，環(huán)比分別升3.2pct、升11.2pct、降14.4pct。

 

    資本市場監(jiān)測：1）地產債：本周境內地產債發(fā)行40.5億元，環(huán)比減少14.5億元；海外債龍頭股發(fā)行0.3億美元，環(huán)比微增0.01億美元；重點房企發(fā)行利率為1.7%-6%，可比發(fā)行利率均較前次下行。2）信托：上周集合信托發(fā)行22.1億元，環(huán)比減少5.8億元。3）地產股：本周房地產龍頭股板塊漲1.67%，跑贏滬深300（0.82%）；當前地產板塊PE（TTM）11.14倍，估值處于近五年75%分位。本周滬深港股通北向資金凈流入前三為新城控股、金科股份、保利發(fā)展；南向資金凈流入前三為碧桂園、碧桂園服務、龍湖集團。

 

    風險提示：1）政策改善及時性低于預期風險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應超出預期風險；3）行業(yè)短期波動超出預期風險。

 

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