行業(yè)銷售恢復疲軟，市場全面恢復仍需時日

 

    國家統計局發(fā)布2022 年1-7 月商品房投資概念股和銷售數據，2022 年1-7 月，全國商品房銷售面積7.82 億平方米，同比下降23.1%，增速較2022 年1-6 月下降0.8%；商品房銷售龍頭股額7.58 萬億元，同比下降28.8%，增速較2022 年1-6 月上升0.1%。

 

    分區(qū)域看，東部、中部、西部、東北區(qū)域銷售額累計同比增速分別為-31.0%、-22.7%、-27.0%、-39.5%。市場在經過6 月份的短暫復蘇后，7 月份同比增速再度下行。我們認為當前行業(yè)銷售恢復持續(xù)不及預期的主要原因仍在需求端，居民的購房能力與購房意愿都受到了壓制。當前政府穩(wěn)地產態(tài)龍頭股度明確，各地因城施策持續(xù)放松地產調控，保交樓政策陸續(xù)落地，市場悲觀情緒或將逐步修復，但市場的全面恢復仍需時日。

 

    新開工下行趨勢延續(xù)，竣工同比單月降幅明顯2022 年1-7 月，全國房屋新開工概念股面積7.61 億平，同比下降36.1%，7 月單月新開工面積0.96 億平，同比下降45.4%，連續(xù)兩個月同比降幅超過40%。我們認為行業(yè)銷售恢復的疲軟，房企前期拿地的不足以及資金的緊張共同導致了行業(yè)新開工的持續(xù)下行。2022 年1-7 月，房屋竣工面積3.20 億平，同比下降23.3%，前值-21.5%，7 月單月竣工面積同比下降36.0%。行業(yè)整體資金情況的緊張或是導致竣工面積快速下滑的主要原因，隨著保交樓政策的陸續(xù)落地，行業(yè)停工現象或將有所緩解。

 

    行業(yè)投資面臨較大下行壓力，房企資金壓力依舊2022 年1-7 月，房地產開發(fā)投資額同比下降6.4%，單月同比下降12.3%；同期購置土地面積、土地成交價款概念股同比增速分別為-48.1%、-43.0%。行業(yè)供給側改革以來行業(yè)整體投資能力的下降，以及前期拿地的不足已持續(xù)傳導至投資端。由于新開工面積的快速下降，2022 年1-7 月房地產施工概念股面積同比下降3.7%。我們預計短期內行業(yè)投資能力較難恢復，后續(xù)行業(yè)拿地面積、新開工面積預計繼續(xù)承壓，行業(yè)投資的下行壓力或將持續(xù)顯現。2022 年1-7 月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金8.88 萬億元，同比下降25.4%，單月同比下降25.8%。市場銷售的疲軟使得房企銷售端資金流入幾乎沒有改善，而在融資端，金融機構對大部分民營房企的融資支持力度依舊不足，行業(yè)整體仍然面臨較大的資金壓力。

 

    投資建議

 

    8 月地產放松政策強度進一步提升，保交樓政策陸續(xù)落地，市場悲觀情緒或將逐步修復，但市場的全面恢復仍需時日，后續(xù)政策面預計持續(xù)寬松。受益標的：（1）保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、華潤置地、萬科A、金地集團、招商蛇口、旭輝控股等占據核心城市群較高市場份額的穩(wěn)健型龍頭；（2）濱江集團、越秀地產、建發(fā)股份等深耕核心城市群的區(qū)域型優(yōu)質房企。

 

    風險提示：行業(yè)銷售恢復不及預期，政策改善不及預期。

 

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